啟 德 「 港 人 港 地 」 設 六 限 制

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(星島日報報道)政府推地不手軟，首度推出的啟德發展區兩幅「港人港地」，昨日落實推地安排，除早已公布的「限量」條款外，在地契上更列明多達「六項限制」，當中包括發展商不得出租單位、並規定三十年內買家必須為香港永久居民等。不過，有業界認為，由於有關限制條文太硬，增加發展商投資風險，預計兩地樓面價估值約每方呎逾四千八百元，地價分別逾二十億及二十二億元。

　為照顧港人住屋需要，政府主動推出首兩幅加入「港人港地」條款的啟德一H區一號及二號用地，兩地將於下周四招標，並在五月三十一日截標，兩地除設有限量條款，分別限建最多五百四十五及六百個單位外，更從發展商投得地皮一刻開始，即受多重規限限制。其中就規 定發展商不得分租單位，表明「以確保住宅單位會推出市場發售」。

　　地政總署表示，「港人港地」措施的目的，是在運用珍貴的土地作住宅發展時，優先照顧香港永久居民。該署表示，由批地日期起計的三十年內，兩幅港人港地的單位，無論是一手買家或其後的二手業主，都必須是香港永久居民，並不可轉售給公司買家或法人團體，如果單位要以聯名方式購入，若涉及非永久居民，兩人必須是近親關係。

　　不過，政府無限制業主買入單位後是否自住，該署指，業主可以分租或租予非香港永久居民，但單位租約就設有限制，租約不可超過五年，租戶亦不可以繳付頂手費之類的款項，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非香港永久居民。另外，為免單位一旦斷供被收回，有機會轉售予非港人，規定買家要造按揭，亦須向指定機構承造，以堵塞漏洞。

　　發展局向立法會提交的文件則指，地政總署會考慮各項相關因素，以決定揀選出售土地的底價，而理論上，假如所有其他因素相同，出售選作試行「港人港地」地皮，在收益上可能會有所減少。

　　不過，當局亦指，帶「港人港地」與沒有附加條款的地皮市值差距，是難以估計，因不計算其他相關因素，而單獨就該條款進行評估，會脫離現實和流於主觀。當局又指，由於發展商最早也要在賣地後約兩年，才可獲得所需預售同意書，售賣未完成的單位，預計出售和轉售最早也要兩年後才發生。

　　英皇國際執行董事張炳強指出，對該兩地有興趣，始終屬市區罕有地皮供應，但認為招標條文加入多項限制，變相收窄發展彈性，此外，一旦樓市市況逆轉，此類限制較大的項目，對發展商也可能會構成風險，因此要經過詳細研究後，才會決定是否就項目入標。

　　新地代理執行董事周國賢認為，兩地位置不俗，公司於地皮附近已有發展項目譽．港灣，惟出招後一、二手成交減少，故需要詳細研究「港人港地」的規定，及評估市況後再作決定會否入標。

　　有學者則反對政策，中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，不太贊成「港人港地」政策，也預料政府推此措施，未能達至抑壓樓價的目的。強調政策「無需要」，而限制內地人購買本地樓，也有違多年來與內地融合政策。

　　高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚就指出，啟德新發展區未來會有鐵路直達，加上前臨海景，有機會成為另一個奧運站，估計兩地樓面呎價每方呎約五千元水平，地價由約二十億元起，兩地合共市值四十多億元。

　　按昨日公布草擬賣地章程顯示，啟德一H區一號地，可建單位不少於五百四十五個；至於一H區二號地，可建單位不少於六百個。

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港人港地設6限有漏洞
業主可無限期續租 ?德地下周招標

【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的?德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。

地產界估價低「無限制」地皮一成

政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。

1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。

首30年業主須港人 可與非港人近親聯名

特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。

地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。

租約不可逾5年 續租次數不限

地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。

測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。

業價料呎價不過5000元

美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。

陳卿

有樓吉咗十四年之久, 香港有樓無人住, 怪市

丁一一

人人自降要求，只求一瓦遮頭！